تیر ۱۷, ۱۳۹۹

اموال غیر منقول

داشتن عین مرهونه، ملک بودن عین مرهونه نیز لازم است. در واقع راهن باید مالک عین مرهونه باشد و فقط مالک می تواند مال خود را وثیقه دین قرار بدهد و اگر شخصی غیر از مالک مال را وثیقه بگذارد، وثیقه ایجاد نمی شود و اعتبار این وثیقه منوط به اجازه مالک است؛ زیرا در صورت فضولی بودن در رهن و عدم اجازه مالک هیچ گونه اثری بر آن مترتب نیست و مرتهن نیز نمی تواند از آن منتفع شود؛ چون برای او حق وثیقه ای ایجاد نمی شود، مگر اینکه مالک اذن در رهن بدهد و یا رهن فضولی را تنفیذ کند.

در حقوق ایران حق مالکیت مالک برحقوق سایر اشخاص و حسن نیت آنان برتری دارد و مطابق قواعد عمومی ، هرگونه عمل حقوقی فضولی، غیر نافذ و منوط بر اجازه مالک است. با وجود این ماده واحده مصوب 15/12/1312 بر خلاف قواعد مسلم حقوقی در خصوص رهن بانکهای فلاحتی حکم دیگری بیان می دارد؛ به موجب آن اگر متصرف املاک ثبت نشده، به عنوان مالک،آن را وثیقه اعتباری قرار دهد که از بانک اخذ می کند و بعد از استقراض مشخص شود که مال مرهون ملک غیر با مورد حق غیر بوده است بانک فلاحتی می تواند از عین یا منافع ملک مورد وثیقه طلب خود را وصول کند؛ ” در مورد املاک ثبت نشده که متصرف به عنوان مالکیت آن را وثیقه استقراض از بانک فلاحتی قرار می دهد، اگر پس از استقراض کشف شود که ملک متعلق به غیر بوده بانک فلاحتی می تواند اصل و منافع طلب خود را از اموال قرض گیرنده، چنانچه اموالی داشته باشد و یا زمین و منافع ملک مورد وثیقه استیفاء نماید.”
در این ماده بانک با اعتماد به ظاهر تصرف، وام گیرنده را مالک می پندارد و با قبول رهن زمین، اعتبار مورد نیاز متصرف را تأمین می کند، لیکن در زمان وصول طلب خلاف آن آشکار می شود. با وجود این بانک می تواند طلب خود را از محل سایر اموال وام گیرنده، و یا از محل رهن وصول کند در این فرض هر چند مال غیر ، رهن قرار گرفته و نباید بدون اذن مالک اثری داشته باشد، لیکن بانک می تواند از محل وثیقه طلب خود را وصول کند.
بند دوم-طلبکار ظاهری
طلبکار ظاهری مفهومی است که به موجب آن با دلالت ظاهر، شخصی غیر از طلبکار واقعی مالک دین تلقی می شود و بدهکار با اعتماد مشروع به وضع ظاهری دین را به او می پردازد، لیکن پس از تأدیه دین وضع واقعی آشکار می شود.
مطابق قواعد حقوقی بدهکار باید دین خود را به طلبکار یا مأذون از طرف او یا به کسی که قانوناً حق قبض دارد، پرداخت کند. ماده 271 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد: ” دین باید به شخص داین یا به کسی که از طرف او وکالت دارد، تأدیه گردد یا به کسی که قانوناً حق قبض دارد.”
تأدیه به غیر از این اشخاص با رضایت طلبکار درست است وگرنه دین همچنان بر ذمه بدهکار باقی می ماند و وی باید خطر پرداخت دوباره را تحمل کند، لیکن در نظریه طلبکار ظاهری پرداخت به شخصی که در ظاهر مالک دین و طلبکار است، سقوط دین از ذمه بدهکار را به همراه دارد؛ یعنی اگر ظاهر بر طلبکار بودن کسی دلالت کند و بدهکار نیز با اعتماد مشروع به ظاهر دین را به او پرداخت کند، دین از ذمه بدهکار ساقط می شود و طلبکار واقعی نمی تواند از بدهکار پرداخت مجدد دین را بخواهد.
نهاد طلبکار ظاهری در قوانین مختلف مشاهده می شود که دو مصداق آن را ذکر می کنیم.
1-انتقال طلب با توافق طلبکار و شخص ثالث واقع می شود و رضایت بدهکار در وقوع آن تأثیری ندارد. بعد از انتقال طلب بدهکار باید طلب خود را به منتقل الیه بپردازد؛ زیرا او طلبکار و مالک طلب است. اگر پس از انتقال طلب، بدهکار دین خود را به طلبکار سابق پرداخت نماید، دین همچنان در ذمه وی باقی می ماند و او مجدداً باید آن را به منتقل الیه پرداخت نماید. با اینحال طلب در نظر بدهکار و عالم واقع، طلبکار ظاهری و طلبکار واقعی ایجاد می کند. با این توضیح که انتقال طلب با تراضی طلبکار و انتقال گیرنده واقع می شود و رضایت بدهکار در وقوع آن تأثیری ندارد. با انتقال طلب، طلبکار سابق در نظر بدهکار طلبکار ظاهری است و انتقال گیرنده در عالم واقع، طلبکار واقعی است، اگر انتقال طلب به بدهکار اعلام نشود، ممکن است وی دین خود را به طلبکار قبلی بپردازد؛ پس در این حالت وجه نه به طلبکار واقعی، بلکه به طلبکار ظاهری پرداخت شده است، هر چند درست پرداخت نشده، لیکن به دلیل اعتماد مشروع بدهکار به وضع ظاهری دین از ذمه او ساقط می شود. بند دوم ماده 38 قانون اعسار مصوب 1313 بیان می دارد: ” هرگاه مدیون بدهی خود را بعد از انتقال به داین سابق تأدیه نماید، منتقل الیه حق رجوع به او نخواهد داشت، مگر اینکه ثابت نماید که قبل از تأدیه دین انتقال را به اطلاع مدیون رسانیده و با اینکه مدیون به وسیله دیگری از انتقال مطلع بوده است.”
در این ماده شرایط اجرای نظریه ظاهری یعنی وجود وضع ظاهری و اعتماد شروع بدهکار مشاهده می شود. برای قابلیت استناد انتقال طلب باید انتقال به بدهکار اعلام و یا آگاهی او اثبات شود.
2-متصرف اسناد در وجه حامل، دارنده قانونی آن است. مطابق ظاهر ناشی از تصرف و قاعده کلی، هر کسی که سند در وجه حامل را در اختیار دارد مالک سند است و می تواند با ارائه سند به بدهکار وجه سند را دریافت کند و حتی اگر پس از پرداخت وجه سند مشخص گردد دارنده سند مالک واقعی آن نبوده، و مالک واقعی سند را مفقود کرده یا از او سرقت شده است، هیچ گونه تأثیری در سقوط تعهد بدهکار سند ندارد؛ زیرا وی به اعتماد مشروع به ظاهر ناشی از تصرف سند دین را به دارنده سند پرداخت کرده است.
احراز اینکه وجه سند نه به طلبکار واقعی بلکه به دارنده ظاهری سند پرداخت شده تأثیری در سقوط تعهد بدهکار ندارد. با وجود این اگر طلبکار واقعی سوء نیت متعهد را ثابت کند می تواند وجه سند را از وی مطالبه نماید؛ زیرا حسن نیت شرط سقوط تعهد بدهکار در نتیجه پرداخت به طلبکار ظاهری است.
بند سوم-وراث ظاهری
اعمال و تصرفات ورثه در ترکه قبل از ادای دیون متوفی، غیر نافذ بوده و منوط به اجاره طلبکاران است. فقط وراث واقعی حق تصرف در ترکه را دارند، پس اگر شخصی در ترکه به عنوان وارث تصرف و نسبت به آن معامله کند، اعمال وی غیر نافذ و منوط
به اجازه وراث است. حتی اگر یکی از خویشان متوفی با اعتقاد به توارث در ترکه تصرف نماید، لیکن با اثبات وجود خویشاوند نزدیکتر به متوفی هیچ گونه ارثی نبرد، اعمال حقوقی وی باطل است. چنین فردی که بعنوان ورثه خود را در ترکه محق می داند و در آن تصرف می کند وارث ظاهری نام دارد. در حقوق ایران اعمال وراث ظاهری غیر نافذ است و فقط در صورتی اعتبار می یابد که وراث واقعی آن را تنفیذ کنند، لیکن مطابق ماده 370 قانون امور حسبی و ماده 5 قانون تصدیق انحصار وراثت، اعمال خاص وراث ظاهری در شرایط معین اثر حقوقی دارد؛ به موجب این مواد اگر شخصی غیر از وراث واقعی تصدیق انحصار وراثت از دادگاه دریافت وبا ارائه آن به کسی که مالی از متوفی در اختیار دارد مال او را مطالبه نماید و متعهد با مشاهده تصدیق انحصار وراثت مال را به وراث ظاهری تسلیم کند، تعهد وی در مقابل هر مدعی وراثت از بین می رود؛ یعنی اگر بعداً احراز شود آن شخص حقی در ترکه نداشته و تصدیق انحصار وراثت را متقلبانه از دادگاه اخذ کرده است، در سقوط تعهد وی خللی ایجاد نمی شود و وراث واقعی نمی توانند مال متوفی را از آن شخص مطالبه کنند، بلکه فقط می توانند به کسی که مال متوفی را اخذ کرده است، مراجعه کنند.
در خصوص دریافت دیون از طلبکار متوفی نیز همین حکم جاری است؛ یعنی اگر بدهکار متوفی، دیون خود را به وراث ظاهری پرداخت کند، ذمه او بری می شود.
حکم ماده 370 قانون امور حسبی و ماده 5 قانون تصدیق انحصار وراثت که بر مبنای نظریه ظاهر تدوین شده است، بر خلاف قواعد حقوقی است، لیکن نظریه ظاهر و مصلحت مترتب بر آن سبب شده است قانون گذار نهاد حقوقی وارث ظاهری را بپذیرد.
در پرداخت دیون، بدهکار دارنده گواهی حصر وراثت را به قائم مقامی از متوفی، طلبکار می داند و با پرداخت دین، تعهد خود را ایفاء می کند. اگر بعداً احراز شود که آن شخص جزء ورثه نبوده یا علیرغم رابطه نسبی با متوفی به دلیل وجود اقرباء از طبقه مقدم از متوفی ارث نمی برد، هیچ گونه ادعایی در مقابل بدهکار پذیرفته نمی شود و با ایفای دین به دارنده تصدیق حصر وراثت، دین از ذمه او ساقط شده است. صدور گواهی حصر وراثت وضع ظاهری رسمی بوجود می آورد. حقوق باید از اشخاص ثالثی که با اعتماد به آن اعمال حقوقی انجام می دهند، حمایت کند. در غیر اینصورت هرج و مرج در روابط حقوقی ایجاد می شود؛ زیرا اگر افراد برای احراز واقع امر از اعتماد به تصدیق حصر وراثت خودداری کنند و به دنبال کشف واقع باشند، هیچ گونه ابزار دیگری برای حصول و دسترسی به واقعیت ندارد و در نتیجه ورثه نیز در وصول حقوق خود به قائم مقامی از متوفی دچار مشکل می شوند بنابراین اعتماد به ظاهر ناشی از صدور گواهی حصر وراثت هم حمایت از اشخاص ثالث را به همراه دارد و هم نفع ورثه را از طرف دیگر قانون گذار با تعیین ضمانت اجرای کیفری برای شخصی که به ناحق خود را جزء ورثه واقعی قرار داده، از وراث واقعی حمایت می کند.
ماده 370 قانون امور حسبی فقط حکم دو عمل وراث ظاهری یعنی مطالبه ی مال متوفی و دین را بیان می کند و در خصوص حکم سایر تصرفات وراث ظاهری ساکت است. اگر وراث ظاهری مالی از ماترک انتقال دهد، آیا از خریدار با حسن نیت حمایت می شود یا وراث واقعی می توانند مال خود را از خریدار با حسن نیت مطالبه و دریافت کنند؟
پاسخ به این موضوع با در نظر گرفتن مبنایی که انتخاب می کنیم متفاوت است. اگر آن را استثنایی بر قواعد عمومی بدانیم، باید در حد نص اجرا کنیم. حکم استثنایی را نمی توان تفسیر موسع کرد و آن را به سایر موارد توسعه داد. این حکم بر خلاف اصول حقوقی است و باید آن را تفسیر مضیق کرد و فقط در خصوص پرداخت دیون و تسلیم مال متوفی اجرا کرد. بنابراین اگر وراث ظاهری اموالی را بفروشد، با احراز عدم توارث فروشنده، بیع فضولی و غیر نافذ خواهد بود.با وجود این با شناخت مبنای حکم، می توان تفسیر دیگری ارائه کرد. گواهی حصر وراثت ظاهر رسمی به وجود می آورد و اشخاص برای شناخت وراث ابزاری به غیر از اعتماد به آن ندارد و قانون آنان را به عمل مطابق آن ملزم می کند. حقوق باید از اعتماد مشروع به سند رسمی حمایت کند و عمل به ظاهر آن را معتبر بداند. این اعتماد به نفع وراث واقعی نیز است. زیرا اشخاص با اطمینان بیشتری با وراث معامله می کنند. بنابراین لزوم حمایت از اعتماد مشروع به ظاهر گواهی حصر وراثت را می توان مبنای اعتبار تمام اعمال وراث ظاهری دانست. با این تفسیر حکم این مواد نه استثنایی، بلکه مطابق با قواعد است و به پرداخت دین و تسلیم مال متوفی محدود نمی شود، بلکه آن را می توان در تمام اعمال وراث ظاهری اجرا کرد و این تفسیر به دلیل انطباق با موازین حسن نیت و تحقق بخشیدن به عدالت و انصاف در روابط حقوقی درست تر بنظر می رسد.
بند چهارم- مالکیت غیر منقول ( املاک ثبت نشده)
در کشور ما در نظام حقوقی متفاوت بر اموال غیر منقول حکومت می کند در صورتی که تشریفات ثبت عمومی برای اموال غیر منقول انجام نشده باشد و زمین فاقد سند مالکیت رسمی باشد، تصرف دلیل مالکیت است و متصرف زمین مالک آن محسوب می شود، مگر اینکه مدعی مالکیت، دلیلی بر خلاف آن بیاورد و با اثبات غیر قانونی بودن تصرف، مالکیت مشروع خود را اثبات نماید. مطابق مقررات راجع به ثبت املاک، آنچه ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
یکی از مباحث مهم در معامله اموال غیر منقول نقش سند رسمی در تحقق این نوع معاملات است، لیکن بحث مرتبط با موضوع س
رنوشت معامله است که با اعتماد مشروع به ظاهر ناشی از سند رسمی مالکیت واقع می شود. ثبت وضع حقوقی املاک در دفتر ثبت املاک نه تنها مالکیت ظاهری را از بین نمی برد، بلکه مالکیت ظاهری رسمی به وجود می آورد؛ یعنی هر چند آنچه که در دفتر املاک به ثبت می رسد منطبق با واقعیت فرض می شود، لیکن امکان دارد، آنچه که در دفتر املاک ثبت شده، مغایر واقعیت باشد و نادرستی آن نیز اثبات گردد؛ به عنوان مثال پس از فوت مالک، موصی له با ارائه وصیت نامه، سند مالکیت به نام خود دریافت می کند و سپس آن ملک را به دیگری می فروشد؛ لیکن بعداً بطلان وصیت ثابت می شود. یا با وجود وراث طبقه اول، وراثی از طبقه دوم، گواهی حصر وراثت دریافت و با ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک، اموال متوفی را به نام خود ثبت می نماید و اموال را به دیگری انتقال می دهد، بعد از چند سال وراث نزدیکتر به متوفی کلیه اقدامات قبلی را ابطال می نمایند. با اعمال ضمانت اجرای نسبی، حقوق خریدار با حسن نیت که با اعتماد به درستی دفتر ثبت املاک معامله کرده، تضییع می شود، آیا حقوق از خریدار با حسن نیت و در واقع از اعتبار اسناد رسمی حمایت می کند؟
با اثبات نادرستی سند رسمی مالکیت، مشخص می شود فروشنده نه مالک واقعی بلکه مالک ظاهری بوده است؛ یعنی ظاهر سند رسمی بر مالکیت فروشنده دلالت می کنند. حقوق باید از اعتماد به اسناد رسمی، تبادل ثروت و استحکام معاملات حمایت نماید. آنچه که در دفتر املاک ثبت می شود و واقعیت فرض می شود که کسی که اسم او به عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده، باید مالک واقعی تلقی گردد و حتی با اثبات نادرستی مفاد دفتر ثبت املاک و احراز مالکیت ظاهری شخص ناشی از سند رسمی، این وضع نباید در حقوق اشخاص ثالث که به ظهور ناشی از دفتر ثبت املاک اعتماد کرده اند، خلل وارد کند. هر چند اکنون رویه قضایی این نظریه را اعمال نمی کند، لیکن امنیت معاملات و حفظ اعتبار اسناد رسمی آن را ایجاب می نماید.
مبحث دوم : وکالت ظاهری

دانلود پایان نامه
برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

وکالت ظاهری یکی از مصادیق مهم نظریه ظاهر است، اهمیت وکالت ظاهری با در نظر گرفتن نقش و اهمیت وکالت در تسهیل روابط حقوقی بیشتر مشخص می شود.
با استفاده از نهاد وکالت، اشخاص می توانند بوسیله شخص دیگری برای خود معامله کنند، وکالت در تسهیل و رونق معاملات نقش مهمی دارد و شغل برخی اشخاص انجام معامله به نام و حساب دیگری است.
برای اینکه اشخاص به معامله با وکیل رغبت پیدا کنند و این نهاد بتواند سهم خود در گردش ثروت و رونق داد و ستد را به خوبی ایفاء کند، قوانین حاکم بر وکالت در جهت حمایت از اشخاص تدوین گردید. یعنی وکالت باید از جنبه شخصی و رابطه صرف وکیل و موکل خارج و احکام آن بر مبنای حمایت از اعتماد عمومی تقسیم گردد. یک راهکار جالب اعتماد شخص به معامله با وکیل، حمایت از اعتماد مشروع به ظاهر معتبر است که وکالت ظاهری آن را دنبال می کند.
در این مبحث مفهوم، مصادیق، شرایط تحقق و آثار وکالت ظاهری را بررسی می کنیم.
گفتار اول: مفهوم، وکالت ظاهری
برای شناخت وکالت ظاهری، در این گفتار مفهوم، شرایط تحقق و وکالت ظاهری در فقه و حقوق ایران را بررسی می کنیم.
بند اول- مفهوم وکالت ظاهری
اعتبار اعمال وکیل به دو امر بستگی دارد، شخصی که به نیابت از دیگری اقدام به انجام عمل حقوقی می کند، در صورتی که اختیار انجام را داشته باشد، به صدور اذن اقدام می نماید. در واقع شخص زمانی می تواند به نیابت از دیگری معامله نماید که نیابت در اقدام را داشته باشد؛ یعنی موکل به موجب اذن صریح یا ضمنی اختیار عمل حقوقی را به دست آورده باشد.
تفویض اختیار از سوی موکل به موجب عقد وکالت انجام می پذیرد که به موجب آن موکل وکیل را برای انجام امری نایب خود قرار می دهد. موکل در عقد وکالت حدود اختیار وکیل را مشخص می سازد، علاوه بر اذن صریح موکل، قراین و عرف و عادت نیز حدود اختیار وکیل به کار می رود.
اصولاً موکل در هنگام تفویض وکالت به همه جزئیات کار وکالت اشراف ندارد تا آن را به وکیل اعلام کند و اصولاً